LOCAZIONE

LOCAZIONE (XXI, p. 349)

1. Il codice civile del 1942 ha profondamente rielaborato l'istituto. Va preliminarmente posta in rilievo la considerazione del contratto dal punto di vista dell'oggetto, che ne ha condotto a distinguerlo dalle locationes operis e operarum con le quali il codice del 1865 lo aveva commisto, e a discriminare la locazione dall'affitto, riferentisi l'una ai beni non produttivi, l'altro ai beni produttivi (v. affitto, in questa seconda App., I, p. 65 anche per la distinzione fra i due contratti).

Una più rigorosa contemplazione sistematica dell'intero argomento ha permesso di riunire in una sezione tutte le disposizioni che, per avere carattere generale, si applicano alla locazione, qualunque ne sia l'oggetto come all'affitto.

2. Le correnti sociali che tendono a rafforzare il diritto dell'inquilino non solo verso il proprietario ma anche verso i terzi, non hanno trovato eco accogliente nel codice, per modo che i tentativi, che pur sul piano teorico sono stati fatti per ravvicinarlo alla posizione dell'usufruttuario, non sembrano giustificati: il diritto dell'inquilino è ancora personale e dipendente dal "lasciare godere" del proprietario cui vanno denunciate le molestie di diritto (art. 1586) e contro il quale l'inquilino non ha altre tutele all'infuori di quelle della reintegra possessoria e, ante literam, dell'azione volta all'adempimento dell'obbligo di consegnare la cosa locata (art. 1575, n. 1). Uniche estrinsecazioni della posizione dell'inquilino all'infuori della sfera contrattuale (art. 1472), sono la disposizione per la quale il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione che abbia data certa anteriore all'alienazione (articoli 1599, 1600), e il criterio di preferenza che, formulato in termini generali dall'articolo 1380 cod. civ., può risolvere il conflitto tra più inquilini della stessa cosa appartenente all'unico proprietario alla stregua della priorità dell'acquisizione del godimento o, in difetto, della data certa.

Meritano considerazione due norme con le quali il favor dell'inquilino cede quante volte costui siasi reso colpevole di frode: per l'art. 1606, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo talché egli viene ad essere privato della legittimazione a locare, le locazioni da lui stipulate con data certa rimangono ferme, a patto che non siano state fatte in frode e non eccedano il triennio; per l'art. 2923, n. 3, l'aggiudicatario nella vendita forzata non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o al prezzo risultante da precedenti locazioni.

Come estrinsecazione all'infuori della cerchia contrattuale merita di essere ricordata la disciplina, sotto qualche aspetto perfezionata, delle cessioni dei fitti e delle anticipazioni: si ha cessione quando il locatore trasferisce ad un terzo il diritto di esigere i canoni locatizî dall'inquilino; si ha anticipazione quando l'inquilino soddisfa il proprio debito, nei confronti del locatore, per canoni non ancora scaduti; nell'uno e nell'altro caso viene diminuito il valore economico del godimento del bene nella misura in cui il locatore non può più riscuotere, alle normali scadenze, i frutti civili dal bene. Per garantire il terzo acquirente, sono a lui considerate opponibili le sole anticipazioni o cessioni, che risultino da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento, ammenoché l'anticipazione, pur non risultando da atti con data certa, non sia conforme agli usi locali; se poi la cessione o l'anticipazione eccede il triennio, non è sufficiente la data certa, ma è necessaria la trascrizione.

3. Il vigente codice (art. 1575) non differisce dal cod. 1865 nell'enunciare e precisare le tre obbligazioni gravanti sul locatore.

All'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, è funzionale la disciplina dei vizî della cosa locata dettata dall'art. 1578 cod. civ., che ne ripartisce convenientemente le conseguenze tra locatore e conduttore: l'apprezzabile diminuzione della idoneità della cosa all'uso pattuito, giustifica la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo soltanto se i vizî non fossero conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili; alla risoluzione non si accompagna la condanna del locatore al risarcimento dei danni se egli prova di avere ignorato senza colpa i vizî al momento della consegna. Dal combinato disposto delle due proposizioni, in cui l'art. 1578 si scinde, si desume che l'ignoranza incolpevole dei vizi da parte del locatore lo esime dal solo obbligo di risarcire i danni, non dalla perdita del contratto, consequenziale alla risoluzione, né dalla riduzione del corrispettivo: si desume, inoltre, che la conoscenza o la conoscibilità dei vizî preclude all'inquilino, qualunque sia lo stato d'animo del locatore, il rimedio della risoluzione e la riduzione del corrispettivo.

Funzionale al secondo obbligo, e cioè al mantenimento della cosa in istato di servire all'uso convenuto, è il dovere, imposto al locatore, di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576), ma, poiché la parte è liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta né può pretendere la controprestazione (art. 1463 in correlazione con l'art. 1256), le distruzioni che si sono abbattute in Italia hanno reso assai frequente l'indagine volta a fissare i limiti tra la situazione della cosa locata, che, convertendosi nella impossibilità di prestare, libera il locatore, e l'altra situazione, che rende concreto il suo obbligo di procedere alle riparazioni necessarie.

La riserva delle riparazioni di piccola manutenzione neutralizza, in parte qua, l'obbligo, al locatore incombente, di mantenere la cosa in istato di servire all'uso convenuto e lo trasforma nel dovere, per il conduttore, di conservarla in guisa idonea all'uso determinato nel contratto: mette, peraltro, conto di rilevare che, ove mai l'inosservanza dell'onere provocasse il deterioramento della cosa, il conduttore, a sensi dell'art. 1588, ne sarebbe responsabile. Lo stesso ragionamento può farsi in ordine alle ipotesi, assai più frequenti, in cui al conduttore sia contrattualmente accollato l'onere della riparazione straordinaria: si elimina per il locatore l'obbligo, previsto dal n. 2 dell'art. 1575, ma il conduttore non cessa di essere tenuto per la perdita o per il deterioramento consequenziali (articolo 1588).

Al terzo obbligo, e cioè all'assicurazione del pacifico godimento della cosa locata, è correlativa la garanzia per le molestie di diritto, la quale - è opportuno precisarlo - non ha il fondamento obiettivo della evizione, ma suppone la colpa del locatore (art. 1585); nulla innova il vigente codice alla distinzione tra molestie di fatto e molestie di diritto e alle conseguenze che in ordine alla legittimazione attiva processuale ne discendono (art. 1586).

4. Nulla, del pari, innova il vigente codice alla disciplina degli obblighi del conduttore.

Meritano sol di essere considerati l'art. 1589 che limita la responsabilità del conduttore alla differenza tra il danno effettivo sofferto per l'incendio della cosa locata e l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore al locatore o a chi per lui, e l'art. 1591 che, salva la prova del maggiore danno, liquida il danno prodotto dalla mora del conduttore alla prestazione del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna (v., in genere, art. 1224).

Nuova è la disciplina delle addizioni e dei miglioramenti, nella quale i contrapposti interessi dei contraenti sono contemperati con la tutela dell'interesse generale: in linea di massima, nessun indennizzo è dovuto al conduttore per i miglioramenti, ammenoché non siavi stato il consenso del locatore, che è allora tenuto a prestare la minor somma tra lo speso e il migliorato, salva in ogni caso la compensazione tra il valore dei miglioramenti e gli eventuali deterioramenti (art. 1592); le addizioni, invece, possono essere tolte dal conduttore alla fine della locazione, purché ciò avvenga senza contro la corresponsione della minor somma tra le spese e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna (art. 1593).

5. Al classico privilegio super invecta et illata, nulla è innovato dall'art. 2764 che lo disciplina (v., a proposito degli effetti del fallimento dei contraenti sul rapporto locativo, art. 80 della legge fallimentare).

A tutela del locatore, gli articoli 657-669 del cod. di proc. civ. delineano il procedimento sommario di convalida di licenza per finita locazione e di sfratto per morosità del conduttore, la cui caratteristica consiste in ciò che la mancata comparizione o la non opposizione del conduttore consente al giudice (pretore o conciliatore) di conferire efficacia esecutiva di provvedimento di rilascio all'atto d'intimazione del locatore; di converso, la opposizione del locatore, ove sia fondata su motivi di facile soluzione, trasforma il procedimento sommario in un processo ordinario di rilascio, mentre, se la opposizione è fondata su ragioni che esigono più ampia indagine, la licenza può essere convalidata con riserva di esame, da parte del giudice competente, delle eccezioni del convenuto.

6. Assai più completa è la disciplina della sublocazione e della tacita riconduzione. Ferma restando l'azione diretta del locatore nei confronti del subconduttore, e salvi i diritti del subconduttore contro il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore (la cosa giudicata, si noti bene: non la efficacia esecutiva) ha effetto anche contro di lui (art. 1595).

Per quel che si riferisce alla rinnovazione tacita, è da notare che essa suppone due condizioni: la mancata disdetta, il mantenimento della detenzione da parte del conduttore.

Trattisi di locazione a tempo determinato o indeterminato, la disdetta impedisce la tacita rinnovazione, ancorché il conduttore conservi la detenzione (art. 1597, n. 3); la mancata disdetta dà luogo a nuova locazione con la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Per il regime vincolistico, attualmente in vigore, v. casa: Disciplina giuridica degli alloggi, in questa App., I, p. 525.