estimo

Disciplina che tratta dei criteri e dei procedimenti che si possono adottare per formulare giudizi di valore (espressi in moneta) relativamente a un qualsiasi bene economico, per soddisfare determinate esigenze pratiche.

Lo scopo o esigenza pratica della stima consente di individuare il punto di vista o aspetto economico dal quale il bene è considerato. Di solito si distinguono sei aspetti economici: a) il valore di mercato; b) il costo (somma delle spese necessarie per produrre o riprodurre il bene); c) il valore di surrogazione (valore di mercato dei beni che possono sostituire il bene oggetto di stima); d) il valore di trasformazione (differenza tra il valore di mercato del bene derivato dalla trasformazione del bene oggetto di stima e il costo della trasformazione stessa); e) il valore di capitalizzazione (valore attuale della serie dei redditi che il bene fornirà in un dato arco di tempo); f) il valore complementare (differenza tra il valore di mercato di un complesso di beni di cui il bene oggetto di stima fa parte, secondo legami di complementarità, e il valore di mercato dei beni che si considerano residui rispetto al bene oggetto di stima). Dalle definizioni dei diversi aspetti economici risulta evidente che alla base di ogni stima vi è, direttamente o indirettamente, l’individuazione di prezzi di mercato e di qualità e quantità di beni. Per es., per stimare il costo di produzione di un fabbricato occorre individuare le caratteristiche qualitative e quantitative (volume o superficie o numero di vani) del fabbricato stesso, la qualità e quantità di fattori da impiegare per la costruzione (materie prime, lavoro ecc.) e i prezzi di mercato di tali fattori. Qualità, quantità e prezzi adoperati per la stima sono dati attribuiti in relazione al verificarsi di determinate circostanze e non dati effettivamente realizzati. La stima è infatti una previsione di valore; d’altro canto la previsione di un fenomeno empirico non può derivare che dalla conoscenza di dati storici relativi a fenomeni analoghi. A tale compito adempie il metodo di stima, che consiste nel costruire una relazione funzionale tra i valori accertati di beni analoghi a quello oggetto di stima e uno o più parametri degli stessi beni, risalendo dall’analogo o dagli analoghi parametri del bene oggetto di stima al valore del bene medesimo. Nel caso di stima del costo di costruzione di un fabbricato si rileveranno, per fabbricati analoghi, la qualità e quantità di fattori impiegati e i relativi prezzi di mercato nel momento cui la stima si riferisce. Stabilite le caratteristiche qualitative e quantitative dei fattori attribuite al fabbricato oggetto di stima si determinerà il costo di questo. Poiché la relazione funzionale storicamente individuata è sempre una relazione di tipo non deterministico (affetta, nel migliore dei casi, da errori accidentali), il valore di stima è soltanto uno dei probabili valori che potranno realizzarsi. Colui che effettua la stima deve cercare di cogliere tra tali valori quello più probabile, cioè quello che si verificherebbe con la massima frequenza in n manifestazioni del fenomeno stimato.

I procedimenti con i quali si applica il metodo estimativo si distinguono in sintetici e analitici secondo che i parametri su cui si basa la stima sono rilevati direttamente o derivati da un’analisi tecnico-economica. Per es., sono metodi sintetici quelli basati sul volume, sul peso, sulla superficie dei beni; sono metodi analitici quelli basati sul reddito netto e sull’analisi dei costi.

L’e. ha particolare importanza quando si riferisce a beni fondiari, e si distingue in rurale (agrario o forestale) e civile (o edilizio), e anche, a seconda dello scopo che si prefigge, in ordinario e catastale. Si parla anche di e. industriale per indicare quel complesso di teorie e di operazioni tendenti all’estimazione integrale di un’industria sotto gli aspetti giuridico, tecnico, economico e antropico. E. catastale Complesso delle operazioni mediante le quali si tende a determinare, con o senza l’intervento del contribuente, il reddito dei singoli terreni e fabbricati ai fini della formazione del catasto e quindi dell’applicazione delle imposte (➔ catasto).

Anticamente il termine era usato per indicare sia la stima e descrizione delle sostanze dei cittadini ai fini fiscali, sia il libro dove si registrava tale stima, sia il tributo applicato in base alla stessa. Si parlava quindi di e. reale, personale e misto, a seconda che l’imposta fosse sui beni o sulle teste o risultasse da una combinazione dei due criteri, e anche, come nella Lucchesia, di e. vivo (relativo ai possessori di beni stabili) e di e. morto (imposto per altre ragioni su chi non possedeva beni stabili); di e. generale, civile (sugli abitanti delle città), fumante (sugli abitanti delle ville), rurale (sui fuochi rurali); di e. dei cavalli (relativo alla tassa sui cavalli e altri tributi del ducato di Piacenza) ecc.